针对居住小区业主大会成立难、业主委员会运作不规范难以有效监督、因物业管理主体缺失带来的更换物业服务企业难、使用维修资金难等突出问题，近日北京市研究制定了《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则（试行）》（以下简称《规则》）?！豆嬖颉方镆登蚧趾鸵抵魑被岢闪⒈赴钢澳芟路鸥值馈⑾纾ㄕ颍?，使物业区域划分与社区管理有机衔接，并有效地解决了社区用房落实难的问题。

　　《规则》规定，在房屋销售之前，由街道、乡（镇）会同区县规划、建设房管、国土、民政等部门核定社区配套用房建设方案，划分物业区域；业主委员会应当自选举产生之日起30日内向街道、乡（镇）备案?！豆嬖颉犯秤枇私值馈⑾纾ㄕ颍┑闹傅己图喽街澳?，规定物业所在地街道、乡（镇）负责对业主大会、业主委员会的成立、运作及活动进行指导和监督；确定了社区居委会负责组织召开首次业主大会会议的职责，规定在街道、乡（镇）的指导下，社区居委会组织业主代表组成首次业主大会会议筹备组?！豆嬖颉吩黾恿丝⒔ㄉ璧ノ辉谑状我抵鞔蠡嵴倏钡脑鹑?，从而督促开发建设单位、物业服务企业支持首次业主大会召开。规定建设单位限期向街道、乡（镇）报送有关材料，并承担筹备召开首次业主大会会议费用。

　　《规则》规定，部分业主可以决策本区域的事务，以解决小区规模过大带来的需求统一难、开会难等问题，更好地满足业主的多元化服务需求。业主可以幢、单元、楼层等为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事务，但不得违反法律、法规及管理规约，不得与业主大会的决定相抵触。