央行近来接连宣布降息，10月27日新存贷利率执行不久，又宣布从30日起再次下调存贷基准利率。尽管如此，房地产市场反应仍显平淡，从京城房地产交易管理网显示的数据看，10月27日～29日，期房签约量并未有明显增长，每日签约量仍在一二百套徘徊。分析人士指出，新政效应不明显，原因主要在于政策中一些关键点尚有待进一步明确，例如“改善型普通自住房”的界定、首付款比例优惠的具体落实等。而银监会传出所谓“严格执行去年出台的‘二套房’贷款相关政策”等信息，更让市场反应扑朔迷离。

　　改善型购房界定未明

　　央行此前用意在于提振市场信心、促进购房消费的利率及首付款比例调整政策出台后，社会各界普遍关心新政中一些关键词的具体解释及相关实施细则的确立。其中，尤以第二套房贷款的相关政策最受关注。

　　央行政策中曾明确表示，政策中有关具体问题执行可由各金融机构根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定。对此，有消息称，个别银行已率先对新政执行细则作出明确规定，符合条件的二套房将给予首付两成、利率优惠18%的贷款政策。而另一些消息灵通人士则透露，有关机构似有意将政策中“改善型普通自住房”定义为一段时间内家庭购入的三套以内的自住型需求用房，但此消息未经证实。

　　银监会有关人士近日则表示，已向各银行下发紧急通知，严格执行原有的二套房有关政策，即“至少上浮10%的贷款利率和不低于四成的贷款首付比例”。这似乎又将第二套及以上购房等排除在“改善型购房”之外。

　　业界观点不一

　　对于改善型住房的界定，业界人士也有不同观点。中国房地产及住宅研究会人居委副主任开彦指出：“改善型住房指的是有住房，但是面积、品质、环境等不能满足居住要求，因而更换面积更大一点的住房；而普通住房根据国家相关政策，应该是指面积在90平方米以下的住房?！蔽野壹腋弊芫砗瓣腿衔骸耙环矫媸侵腹郝蚣彝ト司≌婊∮诘钡厝司婊姆孔樱涣硗狻纳菩妥宰》俊墓郝蛘咧惫鄣亟彩锹舻艟煞亢笤俾蛐路??！?BR>
　　北京联达四方房地产经纪有限公司总经理杨少峰则表示：“具体标准很难界定，以北京为例，以前规定五环内的普通住房是指价格在7000元／平方米以下的房子，但这一标准显然与现在的实情不合，相关部门正在作调整?！?BR>
　　而从金融界人士的态度来看，一些业界人士表示，出于对后期市场的判断分歧较大和对金融风险的关注，目前银行对于二套房等是否纳入改善型住房范畴的态度普遍比较审慎。

　　银企联手促进市场

　　开发商方面，明显对于能够刺激市场消费的新政呼吁比较强烈。富力（北京）地产开发有限公司总经理张辉在第四届中国地产金融年会上表示，央行一系列降息的措施将对市场产生何种影响目前尚难确定。从政策影响的周期来看，降息的措施似乎出台得越早越好?！暗鼻白钪匾幕故窃銮抗悍空咝判模夥矫嬲咭馔家押苊魅?，但现阶段力度似乎还不明显?！彼北硎荆涣谧陨砥笠翟擞杀究刂频确矫嬗兴忧浚峁┬约郾冉细叩牟?，来应对市场形势。

　　中国民生银行行长王浵世指出，从战略上来说，房地产永远应该以需求层面来思考，从而进行张弛有度的扩张和前瞻性的布局。民生银行多次对相关部门建议科学区分住房的需求，对正常自住性和改善性住房需求加以鼓励，放宽消费贷款条件，积极刺激需求。他同时也表示，“目前采取务实的保守策略，对房地产行业有利，对银行也有利”。

　　与此同时，来自政策层面的一些呼声也指出，一味期待政府影响市场的想法并不现实，企业还应从自身做起。住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹表示，房地产企业必须积极主动地调整发展战略才是上策。

　　近期二手房市略有回暖

　　据伟嘉安捷专业按揭顾问统计，在10月15日北京存量房买卖合同全面网签及央行第二次下调贷款基准利率的一个星期过后，北京房贷市场交易量有所回暖，同比上涨16%左右，市场信心有所提升。该机构负责人认为，北京存量房买卖合同全面网签后，二手房交易的真实性更强，刺激了购房人的购买欲，再加上央行打开降息通道，且紧锣密鼓地商讨一系列利于房地产市场发展的金融政策后，部分人的观望情绪出现“松动”迹象，这些都是导致近期北京房贷市场交易回暖的重要因素。

　　10月27日，北京二手住宅成交123套，28日成交88套，较政策出台前两日的真空状态有着明显回升。纵观整个10月，这两个数据比较可观，明显好于10月的平均交易量。据链家地产经纪人反映，10月购买二手房的消费者大致分为两类，一类是购买改善型住房，另一类是购买婚房。由于即将过年，所以这部分刚性需求有释放的倾向，而连续出台的利好措施，正好促成了二手房交易。从市场情况来看，每一次政策出台，都释放了一定的刚性需求。

　　市场分析人士认为，从新的金融宏观调控形势来看，目前政府采取的这一系列金融宏观调控政策，有利于在稳定房价的基础上，带动房地产及个贷金融市场的交易量增长，并且更多地解决百姓居住困难问题，实现住有所居的目标构想。从这一层面来看，这也是导致在出台网签、降息政策后，北京房贷交易市场回暖的主要原因之一。

　　笔者对千万家、我爱我家、美联物业的店面随机采访得知，自10月22日税费调整细节出台以来，客户关于税费的询问明显增多，相当多的买房人虽都办理了购房手续，但过户则都要等到11月1日以后再办理。同时，还有部分购房者更关注到底税费能不能实质性降低，能不能出台更多利好的金融政策和扶持政策，而房主则普遍担心房价下跌，这使得短期内二手房挂牌量激增。

　　胡景晖认为，现在北京房贷市场交易虽然略有回暖，但更强劲的贷款需求还未完全释放出来。另外，从市场反映情况来看，借款人对个人住房贷款的需求还是比较渴望的。相信随着相关金融政策的进一步出台，年底前房贷金融市场交易量还会有所放量，预计今年北京二手房成交总量将维系在7万套左右。