淮安市探索先行，于去年8月初推出“共有产权经济适用房”制度，引起广泛关注。整整一年过去，有关这项制度的实施和运行情况却鲜为外界了解。这项意义深远而又波澜不惊的创新之举，其背后隐含了怎样的信息？

　　【1】记者的采访，是从与几户“共有产权经济适用房”业主的攀谈开始的。

　　王永堂，原淮安磷肥厂的拆迁户，现新新家园的住户。他激动地说，原来房子40多平米，政府按每平米1700元拆迁补偿，补了一共8万多元；现在的房子面积为77平米，拥有70%产权，除了拆迁款外，自己贴了4.8万，于去年中秋节前入??；小区地段优越，环境优美。对余下归政府的30%产权，他表示，在规定的五年内，肯定要买回来。按照共有产权房相关政策，五年内是原价回购，而新新家园以及周边的小区，目前的房价已超过3000元一平米。

　　记者在淮安多个小区看到，共有产权经济房并非如许多城市由政府划拨土地整片开发的，而是完全由开发商建造的商品房，“隐居”于各小区间，一般都是几十套。对这种安排，居民特别高兴，不必再为“住经济适用房”被人为打上“等级”而自卑、烦闷。

　　【2】对于共有产权房业主的满意心情，这项制度的设计和实施者——淮安市房产管理局局长邵明当然心知肚明。

　　他说，一年来，之所以不断回避记者们的采访，就是为了看一看会出现什么状况，现在放心了。

　　作为房产局局长，邵明从这项制度得到的最大“收获”之一，是“轻松又潇洒”：一年来，他没有收到一张“人情条”，也没有接到一个为购买共有产权房说情的电话，更没有一次上访。一切都在制度的设计中运转。有的城市出现万名“李鬼”申请经济适用房、更有人开着高档小车买经济适用房。这类现象已在淮安的共有产权制度面前销声匿迹。

　　近几年，经济适用房再次作为各地住房供应体系的重要组成部分而凸显，并为广大低收入群体安居带来了巨大的福利。但原有经济适用房制度本身带来的诸如住宅质量、伪造身份、贫民过于聚集而偏远、退出利益纠纷等问题，一直需要进一步的改革加以完善。

　　【3】“经济适用房共有产权”制度就承担了这样的“探路”使命。

　　今年7月，在原来已完成供应2000多套共有产权房的基础上，淮安市区面向非拆迁低收入住房困难家庭又供应300套，市区居民具备相关条件者可申请购买7:3和5:5的共有产权住房。但1个月过去了，只有70多户家庭申请。把人均月收入的条件从700元放宽到800元后，也只增加了10多户。现在，淮安正考虑将“门槛”再次降低和放宽，扩大共有产权房的受惠面。

　　对于没有出现许多地方申请经济适用房人头攒动的场面，记者开始颇为不解——这项制度是否没有惠及最广大的困难群体呢？

　　随着采访的深入，答案也渐渐清晰。共有产权房的购买响应没有预想那么“热烈”的主因，是“退出”机制有效反制了“入口”机制。

　　共有产权经济适用房，是以出让土地招投拍方式建设的商品房，购买时几乎和商品房一样，也可申请商业贷款和公积金贷款；因为要办产权证，购房者夫妇双方必须亲自到场并提供真实有效的身份证明；而对购房者资格的严密审查和公示制度使申请者很难弄虚作假；即便造假成功，想通过倒卖牟利，必须先从政府那里购回部分产权，这就多了一次暴露的风险；由于是产权房，产权明晰，政府完全可以通过法律方式制止或纠正?；窗彩运灿胁ň檬视梅恳荒昀?，没有发生一起身份投诉，也没有出现一起倒卖情况。

　　【4】采访中，记者看到，与传统经济适用房相比，共有产权经济适用房的独特功能和优势也已凸现。

　　购买共有产权房出资和传统经济适用房相当。据测算，淮安共有产权房的个人出资额，等同于相同面积传统经济适用房的价格，据介绍，目前，淮安市区共有产权住房分布在清浦区的新新家园、清河区的洪福小区等，购房标准是一户一套，建筑面积一般在80平米以下。记者仔细测算，7:3产权比例的共有产权房，支付单价相当于每平方米1565元；5:5产权比例的，支付单价相当于每平方米1118元。

　　退出机制简便易行。共有产权经济适用房因参照市场价确定总价，退出时按照产权份额购买和分成，简便易行；而且其退出只需要货币处理，不需要交出住房。另外，当住户碰到特殊困难，可以通过增加政府的持有比例来置换应急用款。

　　共有产权经济适用房保值增值。因比例明确，且有商品房性质，与购买普通商品房一样保值增值。例如，淮安市传统经济适用房富春花园，当初每平米1100元(同区位的商品房为每平米1300元)，如今价格已上涨到每平米3000多元，按现行传统经济适用房“退出”政策规定，经济房上市后，增值部分个人和政府各得50%的政策，一些购房者就不答应了，原因是，当初政府只让利15%，却要分走50%的增值利润。以市场价确定产权比例的共有产权经济适用房，享有的是产权比例市场增值的全部收益，不会像购买传统经济适用房那样增值收益较低。

　　【5】记者从省建设厅了解到，除淮安外，我省苏州、无锡、泰州、连云港等地也分别进行了“共有产权经济适用房”的试点。各地的做法稍有不同，但核心都是以让较低收入群体在政府扶持下与市场真正接轨，达到既改善居住条件又避免以往政策缺陷为宗旨的。各地都取得了一些经验，受到群众欢迎。

　　省建设厅副厅长彭向峰在总结淮安经验时说，建立共有产权制度，通过政府的支持，使低收入家庭能够买得起产权住房。南大经济学院副院长、博士生导师沈坤荣教授认为，各地普遍正在实施的非共有产权经济适用房制度，作为具有准公共产品性质的有限产权房，要让其走远走好，仍然需要处理和解决好“入口”和“出口”等问题?；窗驳鹊毓灿胁ň檬视梅康淖龇?，与政策接轨、与法律接轨、与市场接轨，已经展现出可以触摸到的现实模样，昭示着经济适用房的良性发展前景。